[전망] 2025년 미국 경제 및 부동산 시장 전망(Freddie Mac)

[요약]

• 노동 시장이 여전히 견고한 상태를 유지하는 가운데 미국 경제는 2024년 3분기에 예상했던 것보다 더 빠른 속도로 성장했습니다.
• 모기지 금리가 반등했음에도 불구하고 주택 시장 활동이 소폭 증가하며 주택 구매자들이 관망세에서 벗어날 준비가 되었음을 나타내고 있습니다.
• 우리는 2025년에 미국 경제가 긍정적이지만 적당한 속도로 성장할 것으로 예상합니다.

 

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[최근 동향]

 

미국 경제: 2024년 3분기 실질 국내총생산(GDP)은 3.1%로 당초 예상치인 2.8%보다 강세를 보였고 2024년 2분기 3.0%보다 증가했습니다. 1분기 성장에는 소비자 지출과 수출이 증가한 반면, 주거용 고정 투자와 민간 재고 투자 성장에 부정적인 영향을 미쳤습니다. 주거용 고정 투자는 계절 조정 연간 비율로 4.3% 감소하여 1분기의 13.7% 성장 이후 두 번째 연속 감소했습니다. 그러나 미국 경제 성장의 중추인 소비자는 2024년 3분기 개인 소비 지출이 3.7% 증가하면서 여전히 강세를 보였습니다. 이는 2023년 1분기 이후 가장 빠른 소비자 지출 증가 속도입니다. 소비자 지출은 3분기 총 실질 GDP 성장률 3.1% 성장에 2.5%를 기여했습니다.

노동통계국(BLS)의 최신 고용 보고서에 따르면 12월 급여가 11월의 21만 2,000명에 비해 256,000명 증가하면서 노동 시장은 좋은 전망으로 한 해를 마감했습니다. 12월의 강력한 일자리 증가는 주로 의료 및 여가/서비스의 증가와 소매업의 반등에 기인했습니다. 2024년 전체 일자리 증가는 220만 개로 월 평균 18만 6,000개 증가했습니다. 팬데믹 회복 기간 동안의 일자리 증가는 2,900만 개로, 2001년 회복 기간 중 두 번째로 큰 증가인 2,400만 개를 기록했습니다. 12월 실업률은 11월의 4.2%에서 4.1%로 여전히 낮은 수준을 유지하고 있습니다.

 

미국 인플레이션은 10월에 소폭 상승한 후 11월에도 안정적으로 유지되었습니다. 식료품과 에너지가 적은 개인소비지출물가지수(PCE)로 측정한 근원 인플레이션은 11월 한 달 동안 0.1%, 1년 전보다 2.8% 상승했습니다. 상품 가격은 한 달 동안 변동이 없었습니다. 서비스업 인플레이션은 지난달 0.4%에 비해 전월 대비 0.2%로 둔화되었으며 5월 이후 가장 느린 속도를 보였습니다. 인플레이션은 2022년 최고치에서 냉각되었지만 연방준비제도이사회 목표치인 2%를 상회합니다.

2024년 경제 성장률은 고금리와 높은 인플레이션에도 불구하고 연초에 예상보다 강세를 보였습니다. 노동 시장은 2024년 초보다 현재 수요와 공급의 균형이 더 잘 맞추면서 완화되었습니다. 인플레이션은 연준의 목표치인 2%로 이동하는 데 당초 예상보다 더 오래 걸릴 수 있습니다.

미국 주택 및 모기지 시장: 금리 상승에도 불구하고 2024년 11월 주택 판매가 증가했습니다. 총 (신규 + 기존) 주택 판매는 10월 대비 4.9% 증가했습니다. 기존 주택 판매는 작년보다 6.1% 증가한 415만 가구로 2021년 6월 이후 가장 빠른 속도를 기록했습니다. 11월 신규 주택 판매는 계절 조정 연율인 66만 4,000가구로 증가하여 허리케인 헬레네와 밀턴으로 인한 10월 감소분을 상쇄했습니다. 기존 주택 공급은 10월 4.2개월에서 11월 현재 판매 속도로 3.8개월 공급으로 더욱 감소했습니다.

11월 주택 건설이 둔화되었습니다. 총 주택 착공 건수는 10월보다 1.8%, 작년 11월보다 14.6% 감소했습니다. 이러한 둔화는 주로 다가구 건설이 작년 11월보다 28.8% 감소한 둔화에 기인합니다. 전미주택건설업자협회 주택시장지수에 따르면 12월 주택건설업자의 신뢰지수는 46으로 안정세를 유지했습니다. 건설업자들은 건축 규제 환경 개선에 대한 희망을 가지고 있지만, 향후 자금 조달 비용 상승 가능성으로 인해 신뢰도는 여전히 약세를 보이고 있습니다. 이 지수는 50 이하를 유지하고 있어 단기적으로 건축 여건이 약세를 보일 것으로 예상됩니다.

주택 가격 상승은 2022년에 목격된 최고치에서 계속 둔화되었습니다. FHFA 주택 가격 지수에 따르면 2024년 10월 미국 주택 가격은 전월 대비 0.4%, 작년 대비 4.5% 상승했습니다. 9개 인구조사 부서 모두 연간 증가율을 보였지만, 3개 부서는 월별 가격 하락을 기록했습니다. 주택 재고가 제한되어 있어 주택 가격이 계속 상승하고 있으며, 모기지 금리 상승도 경제성에 영향을 미쳐 수요가 약화되고 있습니다.

주택담보대출 금리는 12월 내내 상승하여 6.85%로 한 달을 마감했습니다. 프레디 맥의 1차 모기지 시장 조사®에서 측정한 30년 만기 고정금리 모기지는 12월 평균 6.72%를 기록했습니다. 금리가 상승하고 모기지 활동이 일반적으로 둔화되는 시기에 접어들면서 재융자와 구매 활동 모두 감소했습니다. 재융자 활동은 12월 내내 감소했습니다. 구매 활동은 15.4% 감소했습니다

 

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[전망]

2025년 미국 경제에 대한 전망은 긍정적이지만 성장 속도는 완만할 것으로 예상합니다. 2024년 말부터 미국 노동 시장이 냉각 조짐을 보이기 시작했으며 2025년에도 이러한 전망이 지속될 것으로 예상합니다. 실업률이 소폭 상승하고 일자리 증가가 둔화되면 인플레이션에 대한 압력이 일부 줄어들 것입니다.

모기지 금리는 2024년에도 예상보다 높은 수준을 유지했습니다. 많은 사람들이 모기지 금리가 하락할 것으로 예상했던 작년과 달리 2025년 초에는 금리가 더 오랫동안 상승할 것이라는 의견이 지배적입니다. 이는 봄에 접어들면서 잠재적인 구매자와 판매자에게 영향을 미칠 수 있습니다. 작년에는 금리 하락을 예상하는 잠재적 구매자와 판매자가 금리 하락을 기다리기 위해 방관했을 수 있지만, 올해는 금리 하락을 예상하지 않기 때문에 더 일찍 움직일 수 있습니다. 이렇게 되면 작년에 비해 주택 판매가 증가할 것이지만, 절대적인 판매 수준은 여전히 과거 평균보다 훨씬 낮을 가능성이 높습니다.

금리 잠김(lock-in) 효과는 새해에는 완화될 것으로 예상되며, 이에 따라 시장에 더 많은 매물이 추가될 것입니다. 2024년 11월 기준, 일반 모기지 대출자의 평균 금리 잠김 효과는 최대 $47,800로 추정되며, 이는 2024년 10월의 추정치인 $42,000에서 증가한 수치지만, 2023년 10월의 최고치였던 $65,000 이상과 비교하면 크게 낮아졌습니다. 모기지 금리가 현재 수준을 유지하거나 소폭 하락하더라도, 모기지 잔액의 점진적인 상환이 금리 잠김 효과를 낮춰 주택 판매 희망자들이 낮은 금리를 유지한 상태에서도 더 쉽게 매물을 내놓을 수 있도록 할 것입니다.

 

2025년에는 주택 가격 상승 속도가 2024년 수준에서 완만해질 것으로 예상되지만, 여전히 긍정적인 궤도를 유지할 것으로 예상됩니다. 이러한 긍정적인 주택 가격 상승과 주택 판매 증가는 2024년보다 구매량을 증가시킬 것으로 예상됩니다. 2025년에는 작년에 비해 약간 낮은 금리로 인해 재융자 물량도 증가할 것으로 예상됩니다. 이러한 구매 및 재융자 물량의 증가는 2025년 총 조달량을 증가시켜 2025년에 대한 유망한 전망을 제공할 것으로 보입니다.