[최근 기사] 트럼프가 직면한 주택시장 난제(2025.1월)

트럼프의 주택 시장 수수께끼

도널드 트럼프 대통령 당선인은 이번 달 취임을 준비하면서 첫 임기와는 매우 다른 주택 시장에 직면하게 됩니다.

지난 4년 동안 주택 경제성이 급격히 하락하면서 많은 미국인이 어려움을 겪었고, 트럼프는 경제에 대한 불만으로 인해 미국 대통령 선거에서 승리했습니다.

이제 억만장자 부동산 개발업자인 트럼프는 주택 문제에 직면해 있습니다: 모기지 금리는 하락하지 않고 있으며 향후 몇 년 동안 주택 가격은 계속 상승할 것으로 예상됩니다. 많은 경제학자들은 올해 주택 시장이 지난 몇 년간 동결된 주택 시장과 다르지 않을 것으로 예상합니다. 동시에 관세와 대량 추방 등 트럼프가 제안한 정책 중 상당수는 미국의 주택 경제성 문제를 악화시킬 수 있습니다.

 

가장 인기 있는 주택 대출 옵션인 표준 30년 고정 모기지 금리는 팬데믹 기간인 2021년 1월 트럼프 대통령이 퇴임했을 때 2.8%를 약간 밑돌았습니다. 지난주에는 6.91%였습니다. 즉, 집을 사기 위해 돈을 빌린 사람들은 이제 4년 전 같은 가격에 집을 샀을 때보다 매달 수백, 심지어 수천 달러를 더 지불해야 합니다.

그 이후로 주택 가격도 크게 상승했습니다. S&P 코어로직 케이스-쉴러 주택 가격 지수에 따르면 2021년 1월부터 2024년 10월까지 이용 가능한 최신 데이터인 전국 주택 가격은 37% 상승했습니다.

"올해 주택 시장이 나아질 이유는 거의 없다고 생각합니다."라고 어반 인스티튜트의 비거주자 연구원이자 전 국가경제위원회 선임 고문인 짐 패럿은 말합니다.

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트럼프의 주택 시장 공약

트럼프는 주택 구입 가능성을 개선하기 위한 공식적인 정책 계획을 발표하지 않았지만, 트럼프-밴스 캠프 대변인인 테일러 로저스는 성명에서 트럼프가 다가오는 임기 동안 주택 구입 가능성 위기를 종식시킬 것이라고 말했습니다.

로저스는 "트럼프 대통령은 역사적인 인플레이션을 물리치고 모기지 금리를 인하하여 주택을 다시 저렴하게 만들겠다는 약속을 이행할 것"이라고 말했습니다. "트럼프 대통령은 주택 가격을 상승시키는 불법 이민자들을 위한 모기지를 금지하고, 주택 비용을 상승시키는 연방 규제를 철폐하며, 초저세와 대규모 주택 건설을 위한 규제로 연방 토지의 일부를 개방할 것입니다. 새 주택 비용이 절반으로 줄어들고, 트럼프 대통령은 주택 가격 위기를 종식시킬 것입니다."

트럼프는 종종 규제가 부동산 개발 프로젝트에 부담스러운 비용을 어떻게 추가하는지에 대해 논의해 왔습니다. 그는 선거 운동 기간 동안 주택 건설업체에 대한 규제를 인하하겠다고 약속했으며, 이는 신규 주택 가격에 영향을 미칠 것이라고 했습니다. 2021년 전미 주택 건설업자 협회의 연구에 따르면 규제는 일반적인 새 주택의 최종 가격 중 93,870달러를 차지하는 것으로 나타났습니다. 당시 주택의 평균 가격은 394,300달러였습니다. 미국 인구조사국에 따르면 11월 현재 48만 4,000달러입니다.

 

그러나 이러한 규정 중 상당수는 트럼프 대통령이 첫 임기 동안 간섭하지 않겠다고 약속한 지방자치단체법들의 결과물입니다. 트럼프 대통령과 당시 주택도시개발부 장관이었던 벤 카슨은 월스트리트 저널에 기고한 2020년 기고문에서 "미국의 교외지역을 보호하겠다"고 다짐하며 지역 단독주택 구역법을 지지했는데, 비평가들은 이 법이 새로운 저렴한 주택 건설을 막는 경우가 많다고 말합니다.

미국의 주택 문제는 2008년 주택 위기 이후 수년간 지속된 만성적인 주택 공급 부족과 역사적인 인플레이션을 억제하기 위한 연방준비제도이사회의 최근 금리 인상 캠페인으로 인한 것입니다. 트럼프의 많은 정책 제안은 이러한 문제를 심화시킬 위험이 있습니다.

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추방, 관세의 영향

패럿은 "트럼프가 말한 많은 것이 집값에 관한 한 잘못된 방향을 가리키고 있다"고 말했습니다.

패럿은 주택 건설을 방해할 수 있는 대량 추방에 대한 트럼프의 공약을 지적했습니다.

이민자의 유입은 이미 주택이 부족한 지역의 주택 수요를 증가시켜 주택 경쟁을 증가시킬 수 있지만, 미국 건설 산업에서 서류 미비 이민자의 역할이 크다는 점을 고려할 때 주택 공급 확대에도 도움이 됩니다.

트럼프의 다른 정책 제안 중 일부는 주택 가격 상승에 기여할 수 있다고 지적되기도 합니다. 

전미 부동산업자 협회의 수석 이코노미스트인 로렌스 윤은 "저렴성의 가장 큰 움직임은 모기지 금리입니다."라고 말합니다. "모기지 금리가 현재 7%에서 6% 이하로 떨어지면 경제성에 큰 차이가 생길 것입니다."

트럼프 정권의 금리 인하 약속에도 불구하고 모기지 금리는 10년 만기 국채를 추적하며, 이 국채는 부분적으로는 향후 인플레이션이 어디로 갈지에 대한 인식에 따라 거래됩니다. 일부 경제학자들이 인플레이션을 재점화할 수 있다고 경고하는 트럼프의 광범위한 관세 위협은 금리를 계속 상승시켜 모기지 금리를 상승시킬 수 있습니다.

금리 인상은 주택 건설업체들이 신규 주택 건설을 늘릴 수 있는 능력에도 타격을 줄 것입니다.

트럼프의 첫 행정부는 미국 모기지의 70%를 보증하는 거대 대출 기관인 패니 메이와 프레디 맥을 민영화하려고 시도했지만 실패했습니다. 윤 장관은 그가 이러한 싸움을 재개한다면 모기지 금리 인상도 초래할 수 있다고 말했습니다.

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주택 시장 압력 완화?

코웬의 금융 정책 분석가인 자렛 세이버그는 지난달 고객들에게 보낸 메모에서 미국의 주택 위기 해결을 위한 노력이 다가오는 선거에서 유권자들에게 시급한 문제가 될 수 있다고 썼습니다.

세이버그는 "우리의 견해는 공화당이 향후 선거에서 승리하기 위해 초급 주택 인플레이션을 해결해야 할 것이라는 것입니다."라고 썼습니다. "초급 주택 인플레이션은 중간 선거에서 민주당이 더 나은 성과를 거둘 수 있는 문을 열어주고 2028년 대선에서 우위를 점할 수 있다고 믿습니다. 공화당은 이러한 위험을 높이 평가합니다. 그렇기 때문에 우리는 행동을 기대합니다."

그러나 NAR의 윤은 현재 미국 주택 시장에 대한 압력이 일부 완화되기 시작할 수 있다고 생각합니다.

NAR 데이터에 따르면 주택 가격 인하가 임박했음을 의미하며, 12월에 보류 중인 주택 판매가 4개월 연속 증가했습니다. 많은 주택 사냥꾼들이 모기지 금리가 약 6% 정도 유지될 가능성이 높다는 사실을 받아들이기 시작했으며 주택 구매 계획 연기를 중단했습니다.

윤 대표는 "주택 판매의 저점은 2024년에 거의 이루어졌다고 생각합니다."라고 말했습니다. "더 많은 사람들이 매수에 성공할 수 있을 것이고, 더 많은 사람들이 매물을 매물로 내놓기 위해 시장에 나오고 있습니다. 올해 주택 시장에는 더 많은 움직임이 있을 것이라고 생각합니다."

 

https://www.cnn.com/2025/01/06/economy/donald-trumps-housing-market-conundrum/index.html