[최근 기사] 미국 시장 현황과 2025년 전망 관련 기사(2024.12월)

미국이 '전례 없는' 주택 위기에서 벗어날 수 있을까요?

2024년 주택 시장은 수십 년 만에 가장 느린 시기였습니다. 내년도는 그다지 좋지 않을 수 있습니다. 얼마나 많은 주택을 새로 지을 수 있느냐에 달려 있을 수 있습니다.

미시간주 그랜드래피즈의 한 젊은 가족은 3년 동안 수많은 입찰 전쟁에서 패하며 더 큰 집을 찾고 있습니다. 메인주 포틀랜드에서 29세의 데이터 분석가는 1년 동안 임대료에서 벗어나고 싶었지만 살 집을 찾지 못했습니다.

2024년 미국 주택 시장은 집값 상승, 고집스럽게 높은 모기지 금리, 주택공급량 부족으로 인해 수백만 명의 사람들이 움직일 수 없는 얼어 붙어있었습니다. 전미 부동산업자 협회에 따르면 올해 주택 판매는 400만 가구로 예상되어 30년 만에 가장 느린 주택 시장을 형성할 것으로 예상되며, 2024년은 역사적으로 부진한 2년 연속 매출을 기록한 해가 될 것으로 예상됩니다. 마지막으로 매출이 이렇게 낮은 해를 보낸 것은 1995년으로, 미국 인구가 현재보다 22% 적었습니다.

"미국에 얼마나 많은 사람들이 있는지, 그리고 상황이 개선됨에 따라 사람들이 움직인다는 미국인들의 일반적인 견해를 고려할 때 이 수치는 매우 낮은 수치입니다."라고 N.A.R.의 수석 이코노미스트인 로렌스 윤은 말합니다. "이렇게 낮은 수준을 유지할 수는 없다고 생각합니다."

주택 침체의 심각성은 봄이 되면 모기지 금리가 작년의 침체에서 벗어날 수 있을 만큼 떨어질 것이라고 예측했던 경제학자들조차 놀라게 했습니다. 대신 인플레이션은 꾸준히 지속되어 금리를 인상했습니다. 4월까지 30년 만기 모기지의 평균 금리는 7%를 넘어섰고, 거래 성수기에도 판매가 지연되었습니다. 구매자들은 이용 가능한 주택을 구할 여유가 없었고, 팬데믹 시대의 역사적으로 낮은 모기지를 훨씬 더 높은 모기지로 거래하는 것을 꺼려했던 판매자들은 주택을 상장할 유인이 거의 없었습니다. 거래량 부족했음에도 불구하고 이용 가능한 주택이 너무 적기 때문에 가격은 계속 상승했습니다.

수요일에 발표된 정부 데이터에 따르면 지난달 인플레이션은 전년 대비 상승했지만 훨씬 더 느리게 상승했기 때문에 연방준비제도이사회는 예상대로 다음 주 회의에서 금리를 소폭 인하하는 데 그칠 가능성이 높습니다. 레드핀의 수석 이코노미스트인 대릴 페어웨더는 "이 데이터를 바탕으로 모기지 금리가 변동할 것으로 보이지 않습니다."라고 말했습니다. "연준이 가능한 한 많이 인하할 것이라는 신호를 보낼 것이라고 생각하지만, 저절로 사라질 것으로 예상했던 것보다 더 오래 걸릴 수 있는 다른 인플레이션 요인들을 주의해야 합니다."

 

이 주택 위기는 사람들이 집을 팔지 않기 때문만은 아닙니다. 미국은 증가하는 인구에 발맞추기 위해 충분한 새 주택을 짓지 못했습니다. Zillow에 따르면 450만 가구, Freddie Mac에 따르면 370만 가구 가량의 공급 부족이 현실화 되었습니다. 건설업체들은 팬데믹의 유물인 차입, 자재 및 인건비 상승으로 인해 어려움을 겪고 있습니다. 인구조사국에 따르면 10월 단독주택의 신규 주택 착공 건수는 9월보다 6.9% 감소한 97만 가구로 집계되었습니다.

미국인들은 이러한 극심한 주택 적자 속에서 역사적인 주택 가격과 임대료 상승의 여파의 영향을 받고있습니다. 연방 주택 데이터에 따르면 2024년 3분기 주택의 중간 판매 가격인 420,400달러는 팬데믹이 시작되던 2020년 2분기보다 32% 높았습니다. 그리고 11월에 월 1,382달러였던 전국 평균 임대료는 2020년 1월보다 20% 높았습니다. 2022년에는 그 어느 때보다 많은 미국인이 임대료 부담을 안고 있었으며(즉, 소득의 3분의 1 이상을 주택 구입에 지출했습니다), 노숙자 수는 사상 최고치를 기록했습니다.

"저는 이 문제를 30년 동안 연구해왔고, 이렇게 깊고 광범위한 위기는 본 적이 없습니다."라고 주택 비영리 단체인 엔터프라이즈 커뮤니티 파트너스의 최고 경영자이자 버락 오바마 대통령 시절 주택 및 도시 개발부 장관을 역임한 숀 도노반은 말합니다. "위기의 깊이는 전례가 없습니다."

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높은 금리는 도움이 되지 않습니다. 2023년 7월부터 2024년 6월까지 최초 주택 구매자는 판매된 주택의 4분의 1 미만을 구매하여 1981년 이후 가장 낮은 점유율을 기록했습니다. 그리고 구매한 주택의 평균 연령은 38세로 그 어느 때보다 높았습니다. 1980년대에는 일반적으로 최초 구매자가 20대 후반이었습니다.

오늘날 메인주 포틀랜드의 데이터 분석가인 에밀리 젯모어(29세)와 같은 사람들은 가격이 책정되어 있습니다. 30만 달러짜리 집을 쇼핑하는 데 1년이 걸렸지만 소용이 없었고, 벽돌 벽에 둘러싸인 비좁은 아파트에 대해서는 여전히 한 달에 1,450달러를 지불하고 있습니다.

"저는 저만의 공간을 갖고 싶었고, 임대는 점점 더 제가 사는 곳을 통제할 수 없는 것처럼 느껴집니다."라고 Mx. 젯모어는 말합니다. "저는 갇혀 있는 것 같아요."

2008년 위기 이후 시작된 저금리부 부채의 시대는 연방준비제도이사회가 인플레이션을 억제하기 위해 금리를 인상하기 시작하면서 2022년에 천둥 같은 종말을 맞이했습니다. 모기지 금리 3.5% 시대는 끝났습니다. Realtor.com 은 내년까지 모기지 금리가 약 6.3%를 유지할 것으로 예상하고 있으며, 레드핀은 모기지 금리가 7%에 가까워질 것으로 예상하고 있어 많은 잠재 구매자들이 관망하고 있습니다.

 

구매자, 판매자, 임차인 모두가 정체되어있는 시장 상황에서 2025년 전망은 여전히 불확실합니다. 일부 경제학자들은 새로운 주택공급이 전환점을 가져올 수 있을 것으로 기대하는 반면, 다른 경제학자들은 이에 회의적입니다. 수요가 공급을 계속 초과할 것으로 예상하는 레드핀은 내년에 가격이 4% 상승할 것으로 예상하는 반면, 고금리가 더 많은 구매자를 억제할 것으로 예상하는 코어로직은 1.9%의 완만한 성장률을 예상하고 있습니다.

프레디 맥의 수석 이코노미스트인 샘 카터는 2024년보다 가격이 더 빨리 상승할 것으로 예상하지만, 구매자들이 자신의 예산으로 구매할 수 있는 범위를 받아들이면서 판매량도 증가할 것이라고 전망했습니다.  그는 "주택 구매자들은 자신이 찾는 기준을 조정하게 될 것"이라고 말했습니다.

신규 공급 측면에서는 낙관적인 전망이 나오고 있습니다. 전미 주택 건설업자 협회는 내년에 약 100만 가구의 단독주택 건설이 시작될 것으로 예상하고 있습니다. 또한 팬데믹 기간에 시작된 프로젝트로 인해 임대 시장에 건설 붐이 일고 있으며, 2024년과 2025년에 50년 만에 최고치를 기록한 100만 가구의 다가구 주택이 시장에 출시될 예정입니다. 이러한 유입은 2024년과 마찬가지로 2025년에도 임대료가 적어도 보합세를 유지할 수 있음을 의미합니다.

지난 8월, 부동산 중개인의 급여 지급 방식을 규정하는 새로운 규정이 시행되었으며, 이러한 변경 사항이 지금까지는 수수료에 영향을 미치지 않았지만, 레드핀은 내년에 중개 수수료가 소폭 하락하여 특히 고급 시장에서 주택 판매와 관련된 비용을 줄일 수 있을 것으로 예상하고 있습니다.

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여러 주와 도시에서 주거 개발을 촉진하기 위한 법안을 통과시켰는데, 이는 대부분의 건축 규칙이 지역 수준에서 설정되어 있기 때문에 매우 중요합니다. 도널드 J. 트럼프 대통령 당선인은 건설을 더 쉽게 만들 수 있는 규제를 완화하고 연방 토지를 주택 건설에 개방할 것을 촉구했습니다.

 

도노반은 "트럼프 대통령은 유권자들이 적어도 부분적으로는 주택에 투표하고 있다는 것을 이해하고 있습니다."라고 말했습니다. "그가 인플레이션과 비용, 특히 주택에 관한 약속을 이행하려면, 그는 이를 이행해야 할 것입니다."

그러나 트럼프 2기 행정부는 자체적인 역풍을 일으킬 수 있습니다. 무역 관세는 캐나다 목재와 같은 일부 건축 자재의 비용을 증가시키고 인플레이션을 촉진하여 금리를 다시 상승시킬 수 있습니다. 건설 노동자의 약 30%가 이민자이기 때문에 대량 추방은 인건비를 증가시킬 수 있습니다. 그리고 대부분의 주택 대출을 보장하는 모기지 대기업인 패니 메이와 프레디 맥이 연방의 지원을 받아 민영화된다면(트럼프 대통령이 첫 임기 동안 제안한 조치) 모기지 금리가 상승할 수 있습니다.

초당파 싱크탱크인 경제정책연구센터의 선임 이코노미스트인 딘 베이커는 "거대한 주택 붐과 집값 하락, 임대료 하락을 바라는 사람들은 트럼프 행정부에서 그런 일이 어떻게 일어날지 알기 어렵습니다."라고 말합니다.

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윌 윅스와 앨리슨 트레먼 같은 커플은 시장이 자신의 삶을 어떻게 살아갈 수 있는지를 결정하고 있다고 말합니다. 40세의 트레먼 씨는 기술 스타트업의 창업자이며, 42세의 윅스 씨는 부부의 두 어린 자녀의 전업주부입니다. 3년 전 금리가 낮았을 때, 두 사람은 침실 4개짜리 작은 집에서 그랜드 래피즈 지역에 더 많은 땅이 있는 큰 집으로 바꿀 때가 되었다고 생각했습니다. 그러나 곧 30개 이상의 제안이 몰린 치열한 경쟁이 벌어졌고, 윅스씨는 자신들이 몇번이나 집을 놓쳤는지 기억조차 하지 못할 정도였다고 합니다.

요즘 50만 달러짜리 주택 시장은 경쟁력이 약간 떨어졌지만, 정가보다 10% 정도 더 높은 가격을 정기적으로 제시하고 있음에도 불구하고 이 부부는 여전히 매번 뒤처지고 있습니다. 아이들이 유아부터 학령기까지 성장하면서 윅스 씨는 아이들이 이사할 수 있을지 궁금해합니다.

"확실히 장애물에 부딪힌 것 같습니다."라고 그는 말하며 덧붙였습니다: "이봐요, 제가 생각했던 곳은 여기가 아닙니다."

 

https://www.nytimes.com/2024/12/11/realestate/housing-market-2024-2025.html