[세금] 한국인이 미국에서 부동산을 상속받을 때 발생하는 세금 문제

1. 미국 부동산 상속 시 적용되는 세금 제도

미국에서 부동산을 상속받는 경우, 미국의 상속세(Estate Tax)와 증여세(Gift Tax) 등의 세금이 적용될 수 있습니다. 미국은 상속인의 거주지가 아니라 피상속인의 거주지를 기준으로 세금 부과 여부를 결정합니다. 즉, 미국 내에 거주하던 사람이 부동산을 남기고 사망하면, 해당 부동산은 미국의 상속세 과세 대상이 됩니다. 다만, 미국 시민권자나 영주권자가 아닌 외국인이 미국 내 부동산을 소유하다가 사망하면, 6만 달러 이상의 상속 자산에 대해 40%의 높은 상속세율이 적용될 수 있습니다.

 

또한, 각 주(State)별로 상속세 및 유산세(Estate Tax 또는 Inheritance Tax)의 적용 여부가 다를 수 있습니다. 따라서 부동산이 위치한 주의 세법을 미리 확인하는 것이 중요합니다. 미국에서 상속받는 부동산이 일정 금액 이상이면 상속세 신고가 필요하며, 세금 부담을 줄이기 위해 다양한 절세 전략을 고려할 필요가 있습니다.

---

2. 한국 국적자의 미국 부동산 상속 시 이중과세 문제

한국인이 미국에서 부동산을 상속받을 경우, 미국뿐만 아니라 한국에서도 세금 문제가 발생할 수 있습니다. 한국은 거주자(Global Income Taxation) 개념을 적용하여, 한국 거주자가 해외에서 발생한 상속 소득에 대해 한국 상속세를 부과할 수 있습니다. 이에 따라, 미국에서 부동산을 상속받은 한국인은 미국 상속세뿐만 아니라 한국 상속세까지 부담해야 하는 이중과세(Double Taxation) 문제가 발생할 수 있습니다.

 

다만, 한국과 미국은 ‘한미 조세조약’을 체결하여 이중과세를 방지하고 있습니다. 조세조약에 따르면, 미국에서 납부한 상속세는 한국에서 세액공제를 받을 수 있습니다. 하지만 이러한 세액공제를 적용받기 위해서는 한국 국세청에 미국에서 납부한 세금을 증빙하는 서류를 제출해야 합니다. 따라서 상속세 신고 및 납부 과정에서 조세조약의 적용 여부를 반드시 검토하는 것이 중요합니다.

---

3. 미국 부동산 상속 시 절세 전략

미국 내 부동산을 상속받을 경우, 높은 상속세 부담을 줄이기 위한 다양한 절세 전략을 고려할 수 있습니다. 먼저, 피상속인이 생전에 부동산을 신탁(Trust)으로 이전하는 방법이 있습니다. 리빙 트러스트(Living Trust)나 불가역적 신탁(Irrevocable Trust)을 활용하면, 사망 후 상속 절차를 간소화하고 상속세 부담을 줄일 수 있습니다.

리빙 트러스트(Living Trust) 리빙 트러스트 자체는 상속세 절감 효과가 크지 않지만, 유언 검인(Probate) 절차를 피할 수 있어 상속 과정에서의 법적 비용과 시간을 절약할 수 있습니다. 다만, 부동산의 가치는 여전히 피상속인의 재산으로 간주되므로, 상속세 자체를 직접 줄이는 효과는 없습니다. 불가역적 신탁(Irrevocable Trust) 불가역적 신탁을 활용하면, 부동산을 신탁으로 이전한 후 피상속인의 재산에서 제외할 수 있어 상속세 과세 대상에서 벗어날 수 있습니다. 미국의 경우 연방 상속세 면제 한도(2024년 기준 약 1,292만 달러)를 초과하는 자산에 대해 최대 40%의 상속세율이 적용되므로, 신탁을 통해 미리 재산을 이전하면 과세 대상이 줄어들어 상당한 절세 효과를 볼 수 있습니다. 단, 신탁 설정 이후 피상속인이 재산에 대한 통제권을 가질 수 없어야 하며, 특정 조건을 충족해야만 상속세 절감이 가능합니다. 절세 효과 예시 만약 상속인이 20만 달러(약 2억 6천만 원) 상당의 미국 부동산을 상속받는다고 가정하면, 비거주 외국인(한국인) 기준으로 약 40%의 미국 상속세(약 8만 달러, 1억 원)가 부과될 수 있습니다. 그러나 생전에 불가역적 신탁을 활용해 부동산을 신탁으로 이전하면, 피상속인의 재산에서 제외되므로 상속세 8만 달러를 절감할 수 있습니다. 다만, 리빙 트러스트만 설정할 경우 상속세 자체를 줄일 수는 없지만, 법정 상속 절차(Probate)를 피하면서 행정 비용을 절약할 수 있습니다.

 

 

또한, 피상속인이 부동산을 점진적으로 증여(Gifting)하는 방식도 절세 전략 중 하나입니다. 미국에서는 매년 일정 금액 이하의 증여는 세금 없이 증여할 수 있으며, 이 금액을 활용하여 사전에 재산을 이전하면 상속세를 줄일 수 있습니다.

 

1. 미국의 증여세(Gift Tax) 미국에서는 연방 증여세 면제 한도(Annual Exclusion)가 있으며, 2024년 기준으로 연간 18,000달러(약 2,400만 원)까지 세금 없이 증여 가능합니다. 이 한도는 증여를 받는 사람 1인당 적용되므로, 예를 들어 부모가 자녀 2명에게 각각 18,000달러씩 증여하면 총 36,000달러까지 세금 없이 증여할 수 있습니다. 또한, 미국에는 평생 면제 한도(Lifetime Gift Tax Exemption)가 있으며, 2024년 기준 1,292만 달러(약 170억 원까지는 누적 증여액이 이 한도를 넘지 않으면 증여세가 부과되지 않습니다. 그러나 비거주 외국인(Non-Resident Alien, 즉 한국 거주자)은 연간 18,000달러 면제 혜택을 받을 수 있지만, 평생 면제 한도는 적용되지 않습니다. 배우자에게 증여하는 경우, 미국 시민권자 배우자에게는 무제한 증여 면제(Marital Deduction)가 적용되지만, 비시민권자 배우자에게는 2024년 기준 185,000달러(약 2억 5천만 원)까지 면세됩니다. 2. 한국의 증여세 한국에서는 미국과 달리 증여를 받는 사람(수증자) 기준으로 누적 과세됩니다. 증여세 공제 한도(10년 기준) 배우자: 6억 원 직계존비속(부모→자녀): 5천만 원 미성년 직계존비속: 2천만 원 형제·자매: 1천만 원 기타 친족: 500만 원 증여세율은 과세표준에 따라 10~50%의 누진세율이 적용됩니다. 1억 원 이하: 10% 1~5억 원: 20% 5~10억 원: 30% 10~30억 원: 40% 30억 원 초과: 50% 3. 한국과 미국 증여세 비교 및 절세 전략 절세 전략 미국 증여세 면제 한도를 활용한 분할 증여 매년 18,000달러씩 분할 증여하면 미국 내 증여세 부담을 피할 수 있습니다. 여러 명에게 나눠 증여하면 절세 효과가 더 커질 수 있습니다. 배우자 간 증여 활용 한국에서는 배우자에게 6억 원까지 증여세 없이 이전할 수 있으므로, 배우자 간 증여를 활용하여 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 미국에서는 비시민권자 배우자에게 185,000달러까지 면세로 증여할 수 있으므로 이를 활용하는 것도 방법입니다. 미국 내 증여 후 한국으로 자산 이동 미국 내에서 비과세 증여 한도를 활용해 일정 금액을 증여한 후, 한국으로 자금을 이동시키는 방법도 고려할 수 있습니다.

 

이 외에도, 미국 내 법인을 설립하여 부동산을 법인 명의로 보유하는 방법도 고려할 수 있습니다. 이를 통해 상속세가 아닌 법인세로 과세 체계를 변경할 수 있어 세금 부담을 경감할 수 있습니다.

 

---

4. 미국 부동산 상속 절차 및 유의사항

미국에서 부동산을 상속받을 경우, 적절한 절차를 따르는 것이 중요합니다. 우선, 사망자의 유언장(Will) 또는 신탁(Trust)이 있는 경우, 해당 문서를 바탕으로 상속 절차가 진행됩니다. 유언장이 없는 경우에는 주법(State Law)에 따라 법정 상속 절차(Intestate Succession)가 적용되며, 이 과정에서 법원의 유산 관리 절차(Probate)를 거쳐야 할 수도 있습니다.

 

또한, 상속받은 부동산을 처분하거나 유지할 경우, 해당 부동산의 양도소득세(Capital Gains Tax) 문제도 고려해야 합니다. 미국에서는 상속받은 부동산의 취득가액이 사망 당시의 시가(Fair Market Value)로 조정되는 ‘스텝업 기준가(Step-up Basis)’가 적용되므로, 이후 매각 시 양도소득세 부담이 줄어들 수 있습니다. 하지만 상속 이후 일정 기간 내 매각 여부에 따라 세금 부담이 달라질 수 있으므로, 전문가의 조언을 받아 신중하게 결정하는 것이 필요합니다.

 

결론적으로, 한국인이 미국에서 부동산을 상속받을 경우, 미국과 한국의 세법을 모두 고려해야 하며, 사전에 절세 전략을 세우는 것이 중요합니다. 상속 절차 및 세금 신고 과정에서 복잡한 법적 요건을 충족하기 위해, 반드시 세무사나 변호사 등 전문가의 도움을 받는 것이 바람직합니다.