[유용] 미국부동산 취득 과정에서 발생하는 부대비용

 

1. 부동산 중개 수수료

미국에서 부동산을 취득할 때 가장 먼저 고려해야 할 비용 중 하나는 부동산 중개 수수료입니다. 일반적으로 부동산 거래는 부동산 중개인(리얼터, Realtor)을 통해 진행되며, 이들의 서비스에 대한 수수료가 발생합니다. 미국의 부동산 중개 수수료는 보통 매매 가격의 5~6% 정도로 책정되며, 통상적으로 매도인이 중개 수수료를 부담하지만, 실질적으로는 매매 가격에 포함되어 있는 경우가 많습니다. 따라서 구매자 역시 이 비용을 간접적으로 부담하게 됩니다. 일부 지역에서는 협상을 통해 수수료를 낮출 수 있으며, 온라인 부동산 플랫폼을 이용하면 중개 수수료를 절감할 수 있는 방법도 존재합니다. 또한, 부동산 중개 수수료는 단순한 중개 서비스에 대한 비용이 아니라, 시장 분석, 매물 추천, 협상 대행, 계약서 작성 지원 등 다양한 서비스가 포함된다는 점을 고려해야 합니다. 

 

* 전국부동산중개인협회(NAR)는 집단 소송 합의에 따라 부동산 중개 수수료 관련 규정을 변경하였으며, 이는 2024년 8월 17일부터 시행되었습니다. 기존에는 주택 판매자가 전체 중개 수수료(일반적으로 주택 가격의 5~6%)를 부담하고, 이 수수료를 판매자 측 중개인과 구매자 측 중개인이 나누는 방식이었습니다. 그러나 새로운 규정에 따라 판매자는 더 이상 구매자 측 중개인의 수수료를 부담할 의무가 없게 되었습니다. 이로 인해 구매자는 자신을 대리하는 중개인의 수수료를 직접 지불해야 하는 상황이 되었습니다

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2. 주택 검사 비용

부동산 거래에서 주택 검사는 필수적인 절차이며, 이에 따른 비용이 발생합니다. 주택 검사는 전문 주택 검사관(Home Inspector)이 진행하며, 주택의 구조적 문제, 배관, 전기 설비, 지붕 상태 등을 점검합니다. 주택 검사 비용은 일반적으로 $300~$600 정도이며, 주택의 크기나 위치, 검사 항목에 따라 달라질 수 있습니다. 또한, 곰팡이 검사, 방사능 가스(라돈) 검사, 해충 검사 등 추가적인 검사가 필요할 경우, 별도의 비용이 추가될 수 있습니다. 주택 검사를 통해 미리 결함을 파악하고 수리 협상을 진행할 수 있기 때문에, 이 비용은 장기적으로 구매자의 이익을 보호하는 중요한 역할을 합니다. 만약 검사 과정에서 주요 결함이 발견된다면, 구매자는 계약을 철회하거나 매도인과 수리 비용을 조정할 수 있습니다. 따라서, 주택 검사는 단순한 점검이 아니라 거래의 리스크를 줄이는 중요한 과정 중 하나입니다.

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3. 융자 관련 비용

현금 구매가 아닌 경우, 융자(모기지)를 받기 위한 여러 가지 비용이 추가됩니다. 융자 관련 비용에는 대출 기관이 부과하는 대출 개설 수수료(Origination Fee), 감정 평가 비용(Appraisal Fee), 신용 조회 비용(Credit Report Fee) 등이 포함됩니다. 일반적으로 대출 개설 수수료는 대출 금액의 0.5%정도이고, 감정평가 비용은 $500 수준입니다. 또한, 대출을 받을 경우 이자율을 낮추기 위해 선납 이자(Discount Points)를 지급할 수도 있으며, 이는 대출 금액과 조건에 따라 달라집니다. 따라서 모기지를 이용할 경우, 총 구매 비용을 고려할 때 이러한 추가 비용을 반드시 포함해야 합니다.

 

또한, 모기지 보험(Mortgage Insurance) 비용도 고려해야 합니다. 만약 구매자가 다운페이먼트(초기 계약금)를 20% 미만으로 지불할 경우, 대출 기관은 대출금을 보호하기 위해 모기지 보험을 요구할 수 있습니다. 이 비용은 월별로 부과되며, 연간 총 대출 금액의 0.5~2% 정도일 수 있습니다. 장기적으로 보면 모기지 비용이 상당한 부담이 될 수 있으므로, 이를 최소화할 방법을 사전에 검토하는 것이 중요합니다.

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4. 세금: 소유권 양도세 및 무형자산세

미국에서 부동산을 취득할 때 여러 가지 세금이 부과됩니다. 대표적인 세금으로는 소유권 양도세(Transfer Tax)가 있으며, 이는 주(州)나 카운티에 따라 세율이 다릅니다. 일부 지역에서는 구매자가 이 세금을 부담하기도 하지만, 대체로 매도인이 부담하는 경우가 많습니다. 또한, 부동산 취득 후 매년 납부해야 하는 재산세(Property Tax)가 있으며, 이는 지역 정부의 정책에 따라 부과됩니다. 평균적으로 부동산 가치의 1~2% 수준으로 책정되며, 주마다 차이가 있습니다. 추가적으로 무형자산세(Intangible Tax)나 특별 재산 평가세(Special Assessments) 등이 부과될 수 있으므로, 부동산을 구매하기 전 해당 지역의 세금 규정을 확인하는 것이 중요합니다. 또한, 일부 지역에서는 특정 목적의 세금 감면 혜택이 적용될 수도 있으므로, 이에 대한 정보도 확인하는 것이 필요합니다.

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5. 기타 비용: 에스크로 및 변호사 비용

미국 부동산 거래에서는 거래의 안전성을 확보하기 위해 에스크로(Escrow) 제도를 활용하며, 이에 따른 비용이 발생합니다. 에스크로 비용은 일반적으로 부동산 가격의 1% 정도이며, 거래 금액, 주(州)의 규정, 에스크로 업체에 따라 달라질 수 있습니다. 에스크로 업체는 구매자의 계약금 및 세금 납부를 중립적인 기관에서 관리하고, 모든 서류 작업을 처리하는 역할을 합니다. 또한, 일부 주에서는 변호사를 고용하여 계약서를 검토하고 거래 절차를 진행해야 하는데, 변호사 비용은 평균적으로 $1,500 정도입니다. 변호사는 계약 조항을 해석하고 법적 분쟁을 예방하는 역할을 하기 때문에, 복잡한 계약의 경우 반드시 전문가의 검토를 받는 것이 좋습니다.

 

그 외에도 타이틀 보험(Title Insurance), 공증료(Notary Fee), 등기 비용(Recording Fee) 등 다양한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 타이틀 보험은 구매자가 소유권에 대한 법적 보호를 받을 수 있도록 해주는 보험으로, 매도인이 지불하는 경우도 있지만 구매자가 부담하는 경우도 있습니다. 

은행에서 요구하는 대출자 소유권 보험 비용은 대출 금액을 기준으로 계산되며, 보통 대출 금액의 0.5~1% 정도입니다. 예를 들어, 30만 달러 대출을 받는다면 보험료는 약 $1,500~$3,000 수준이 될 수 있습니다.

 

미국에서 부동산을 취득할 때는 단순히 주택 가격뿐만 아니라 다양한 부대비용이 함께 발생합니다. 따라서 모든 비용을 미리 파악하고 준비하는 것이 원활한 거래를 위한 필수 요소입니다. 장기적으로 보면 이러한 비용을 체계적으로 계획하고 관리하는 것이 부동산 투자 성공의 중요한 요소가 될 수 있습니다.